在日常生活中，我们常常会听到，业主因不交物业管理费或者其他原因，被物业管理公司停水停电。那么，物业管理公司有权停水停电吗？

　　一、小区物业服务一般包含哪些内容？

　　小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。根据《物业管理条例》第二条的规定，物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。一般而言，物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。

　　二、业主不交水电费，物业公司有权停水停电吗？

　　小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和供电公司。根据《合同法》第八条、第一百七十六条的规定，用水用电人（即小区业主）有义务缴交水费电费，而供水供电人（即供水供电公司）有义务依约供水供电。根据《合同法》第六十七条的规定，如果业主不履行缴交水费电费的义务，则供水、供电公司当然享有停水停电的权利。

　　如果供水、供电公司委托物业公司代收水电费，那么在业主拖欠水电费时，物业公司则可以以供电供水部门的名义对业主停水停电。如果供电供水部门没有委托物业公司代收水电费，物业公司作为供水供电合同外第三人，当然无权对业主停水停电。如果物业公司据此停水停电，给业主造成损失的，受损业主可以追究物业公司的侵权责任。

　　三、不交物业费，物业管理公司有权停水停电吗？

　　供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司；物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者处于不同的法律关系中。

　　停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权，物业公司不是供水供电合同的主体，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业主欠缴物业费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于涉他条款，依据合同相对性原则，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。在这种情况下，如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失，供水供电公司也可以向物业公司索赔。

　　四、不交购房款时，物业管理公司有权停水停电吗？

　　业主拖欠房款违反了他与开发商之间的购房合同，开发商可以依据房屋买卖合同追究业主的违约责任。而物业管理公司与业主之间是物业管理服务合同关系，如果业主按时支付了物业管理费，物业管理公司就应当按照合同约定提供物业服务。如果物业公司根据开发商的指示，擅自对业主停水停电，显然是违法行为，受损业主可以追究物业公司的侵权损害赔偿责任或者追究物业公司的违约责任。根据《侵权责任法》第九条的规定，如果业主选择追究物业公司的侵权责任，还可以选择让物业公司和开发商承担连带赔偿责任。

　　律师简介

　　闵济宏，北京市盈科律师事务所资深合伙人律师，北京市律师协会合同法专业委员会委员，盈科律师事务所房地产交易部副主任，“盈科年度优秀律师”，北京电视台、《广州日报》、《中国消费者报》等多家知名媒体特邀点评律师，中国互联网专业法律网络公司顾问专家，北京航空航天大学法律顾问，北京江苏企业商会维权部首席律师。擅长办理：（1）以职务犯罪、经济犯罪为主的各类刑事案件；（2）房产、买卖、股权等各类合同纠纷案件；（3）涉重大财产婚姻继承案件。

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